使っていない土地を売るときの100万円控除｜解体前に確認したい条件と資料

土地を売ったときは、売却代金そのものと、税金を計算するための所得を区別します。一般に、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算し、適用できる特別控除があれば反映します。

この制度は、一定の低未利用土地等の売却による長期譲渡所得から、最大100万円を控除するものです。対象となる所得が100万円未満なら、その所得の金額が控除額になります。

例えば、控除前の対象所得が60万円なら、100万円を現金でもらうのではなく、条件を満たした場合に60万円を控除するという考え方です。実際の税額は取得費、経費、適用条件等を確認して計算します。

• 低未利用土地等：使われていない土地や、周辺の同様の土地に比べて利用の程度が著しく低い土地等を指します。自己判断だけで対象と決めません。
• 譲渡：売却などによって財産を他の人へ移すことです。
• 譲渡所得：土地等を譲渡したことによる所得です。売却代金と同じ意味ではありません。
• 取得費：購入代金など、取得にかかった費用として税の計算で扱うものです。個別の計算は税務署等へ確認します。
• 特別控除：一定の条件を満たす場合に、税の計算で所得から差し引ける金額です。
• 低未利用土地等確認書：所在地の市区町村が、利用状況等の所定の事項を確認したことを示す書類です。

国税庁の案内では、2028年12月31日までの対象となる譲渡について特例が示されています。ただし、期限内であれば何でも対象になるわけではありません。以下は主な確認項目です。

• 売主が個人で、土地が都市計画区域内の低未利用土地等に該当すること
• 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
• 土地とその上にある建物等の対価の合計が、原則500万円以下であること。一定の区域では800万円以下という扱いがあること
• 親子や夫婦など、特別な関係にある相手への売却ではないこと
• 売却後に土地が利用されること
• 過去の分筆された土地への適用や、他の譲渡所得の特例との関係で、制限に該当しないこと

詳しい要件は国税庁の最新案内に沿って確認します。ここに挙げた項目を一つ満たしただけで、利用できると判断しないでください。

800万円以下の扱いは、すべての土地に一律に当てはまるものではありません。国税庁は、市街化区域、区域区分のない都市計画区域のうち用途地域が定められた区域、一定の所有者不明土地対策計画のある市町村の区域などを示しています。

「徳島県内だから800万円まで」と判断せず、所在地の窓口で対象区域を確認しましょう。地図の色だけでは分かりにくい場合は、地番と位置図を用意して照会します。

また、価格条件は建物等の対価を含めて考えます。土地代だけを取り出して条件内と判断したり、実際と異なる代金の分け方をしたりしないようにしてください。

国土交通省の制度資料では、空き地だけでなく、空き家がある物件の活用も想定されています。この控除を使うために、必ず先に建物を取り壊すという制度ではありません。

建物を残す売却か、取り壊して引き渡す売却かは、買主の利用計画や売買条件、建物の状態を踏まえて検討します。控除額だけを見て、必要性が決まっていない解体工事を先行しないことが大切です。

工事をする場合は、解体前に利用状況を確認できる資料を整理します。建物がなくなった写真だけで、過去にどのように使われていたかをすべて説明できるとは限りません。

制度の確認では、対象物件がどのような状態だったか、売却後にどう使われるかが関係します。工事や片付けを先に進めると、当時の状態を後から確認する資料を集めにくくなることがあります。

必要な資料は所在地の市区町村へ確認します。写真は状況説明に役立ちますが、写真だけで所定の確認が必ず済むと決めつけないようにしましょう。募集広告、利用をやめた時期の資料、所有関係の記録などを分けて保管します。

売却を仲介する不動産会社にも、特例を検討していることを早めに伝えます。担当者が把握している募集情報と、所有者が保管している資料を照合すると、不足している情報を整理しやすくなります。

徳島市の案内では、申請書、売買契約書の写し、登記事項証明書、譲渡前後の利用について確認する書類等が示されています。代理人が手続きをする場合の委任状も確認します。

譲渡前の状況を示す資料には、空き地・空き家バンクの登録資料、不動産会社の広告、電気・水道・ガスの使用中止日が分かる資料などの選択肢があります。どの資料を提出できるかを窓口へ相談してください。

買主による利用の確認は、仲介の有無等に応じて様式が分かれています。申告直前に初めて買主へ協力を求めることにならないよう、売買を進める段階で担当者と準備を相談します。

徳島市は、確認書の交付が特例の適用を確約するものではないと案内しています。確認書を受け取っても、他の税の要件や確定申告の準備まで自動的に完了するわけではありません。

土地の状況や資料の確認は所在地の市区町村へ、特例を使えるかどうかや税額の計算は税務署・税理士へ、と相談内容を分けると整理しやすくなります。

申請から交付までには確認の時間が必要です。不備の修正や追加資料の照会も考え、確定申告の直前だけに作業を集中させないようにしましょう。

1. 売却計画を整理：所在地、所有期間、売却予定額、建物の扱いをまとめます。
2. 税の条件を相談：他の特例も含め、適用の可能性を税務署等へ確認します。
3. 市区町村へ事前確認：低未利用土地等確認書の資料と申請方法を聞きます。
4. 資料を保存：譲渡前の利用状況、広告、公共料金の資料等を保管します。
5. 売買条件と工事を調整：買主の利用計画、撤去範囲、時期、費用負担を合わせます。
6. 工事・引渡しの記録：契約書、請求書、領収書、写真等を整理します。
7. 確認書の申請：必要書類をそろえ、所在地の窓口へ申請します。
8. 確定申告：確認書や売買資料等を用い、所定の申告を行います。

• 買主へ引き渡すために、どの建物・外構を撤去するか
• 残す設備や配管、境界付近の構造物があるか
• 工事前後の写真や資料をどの範囲で整えるか
• 現地の利用状況を確認する前に作業を始められるか
• 売買契約の引渡し日と、工事工程が合うか
• 測量や調査など、解体とは別の業務が必要か

控除を使える可能性と、工事に必要な費用は分けて考えます。100万円を工事代からそのまま引けると予算を組まないでください。税の効果は税務署等へ、工事費は施工業者へ確認します。

解体費用等を譲渡所得の計算でどのように扱うかも、実際の売却との関係などによって確認が必要です。契約書、請求書、支払記録はまとめて保管し、税の担当者へ見せられるようにします。

売却代金が100万円以下なら、何もしなくてよい？

売却代金だけでは税や申告の判断はできません。この特例を使うための申告と書類が必要なので、少額だから手続きが不要と決めないでください。

長く持っているので、所有期間の条件は必ず満たす？

判定は売った年の1月1日時点です。相続等がある場合の期間の扱いも含め、取得の経緯と日付を税務署等へ伝えて確認します。

一時的に更地にすれば、どんな土地も対象？

解体したことだけで対象にはなりません。譲渡時の状態、所在地、所有期間、価格、譲渡後の利用等を総合して確認します。

• 現在の建物・土地の利用状況と、使わなくなった時期
• 資料の地番と、現地で売却予定の範囲
• 建物を残すのか、更地で引き渡すのか
• 工事前に記録しておきたい状況
• 買主の利用に合わせて残す物・撤去する物
• 搬出経路、地中に関する既存資料、工事日程の制約

• 所在地は価格条件が変わる対象区域に入りますか。
• 譲渡前の状況は、どの資料で確認できますか。
• 買主の利用について、誰がどの書類を用意しますか。
• 他に検討する特例や、過去の分筆・売却との制限はありますか。
• 解体前に残すべき記録と、工事業者から受け取る資料は何ですか。
• 確認書申請と確定申告は、いつまでに何を準備しますか。

空き家が建ったままでも相談できますか？

はい。建物があることだけで判断せず、制度の条件と利用状況を確認します。解体を必須と決めつけず、相談から始めましょう。

市の確認書が交付されれば、必ず控除できますか？

いいえ。確認書は適用を確約するものではありません。税の要件と確定申告を別に確認します。

空き家バンクに登録していません。対象外ですか？

登録資料は確認資料の一例です。ほかに使える資料があるか、所在地の窓口へ相談してください。

• 土地・建物の所在地、地番、登記資料
• 取得時の契約書や相続等の経緯が分かる資料
• 売買契約書または売却条件のメモ
• 広告、空き家バンクの登録資料、使用中止が分かる資料
• 現在の写真と、使わなくなった時期のメモ
• 買主の利用予定が分かる資料
• 解体の見積書・契約書・請求書・支払記録
• 過去の分筆や関連する売却についての資料

• 相続した空き家の3,000万円控除と解体の確認点
• 徳島の空き家バンク登録準備
• 更地売却時の撤去範囲・説明資料

• 国税庁：低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
• 徳島市：低未利用土地等確認書の交付について
• 国土交通省：土地の譲渡に係る税制

確認日：2026年9月30日。税制や様式は変更される場合があります。この記事は一般的な準備の説明であり、個別の適用可否や税額は税務署または税理士へ確認してください。