解体後の土地を売るとき何を伝える？契約不適合責任と撤去範囲・告知資料の整理

契約不適合とは、引き渡した物が、種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていないことです。土地の売買でも、どのような状態の土地を引き渡す約束だったかが重要になります。

契約不適合がある場合には、条件に応じて、買主から修補等の対応、代金減額、損害賠償、契約解除等を求められることがあります。法務省の売買契約の解説でも、請求の種類と要件が整理されています。

ただし、何かが見つかれば必ず売主が全額負担する、という単純な話ではありません。契約内容、説明した情報、利用目的、発見した物の状態等によって判断が変わります。個別の責任は弁護士などへ確認してください。

• 告知：知っている土地や建物の状況を、相手へ知らせることです。
• 物件状況等報告書：売主が把握する物件の状態などを整理して伝える書類です。名称や様式は取引によって異なります。
• 特約：その取引について、当事者が個別に決める契約の条件です。
• 地中埋設物：地面の下にある配管、基礎、杭、過去の構造物などです。
• 追完：契約内容に合うよう、不足や不具合を補うことです。
• 免責：一定の責任を負わないとする扱いです。どの範囲で有効かは、契約や適用法令の確認が必要です。

地上の建物がなくなっていても、深い杭、境界付近の構造物、古い配管などの扱いは別に確認します。地表が整っている写真だけで、地下全体の状態まで分かるわけではありません。

また、建物解体に伴って掘った範囲と、土地全体を調査した範囲は区別します。「工事中に見つからなかった」と「すべての深さ・範囲を調べて存在しないと確認した」は、説明として異なります。

契約でどこまでの状態を約束するのかは、仲介する不動産会社等と確認します。具体的な調査をしていないのに、地下の状態を無条件に保証するような説明をしないことが大切です。

土地の売主と買主の間には売買契約があり、解体を依頼する人と施工業者の間には解体工事の契約があります。それぞれの相手と、約束する内容が違います。

例えば、売買では「塀も撤去して引き渡す」と決めたのに、解体の見積りでは「塀は残す」となっていれば、工事が見積りどおり終わっても引渡し条件に合いません。

反対に、買主が使うために残す配管を、解体の担当者へ伝えず撤去対象にしてしまうことも避けたい行き違いです。売買の条件が変わったときは、工事範囲への反映も確認しましょう。

1．撤去したことを確認できる物

建物、基礎、浄化槽、土間、塀などについて、契約書、工事写真、完了記録と対応させます。単に「全部」と書かず、具体的な対象を挙げると伝わりやすくなります。

2．残した物

残置する杭、利用予定の配管、隣地との関係で残す構造物などがあれば、分かる範囲で位置と資料を整理します。残すことについて必要な説明・合意を確認します。

3．調査・確認した範囲

どこを、いつ、どの方法で確認したかをまとめます。試し掘り、工事中に露出した範囲、過去の図面で確認した内容などを混ぜずに整理します。

4．確認できていない事項

資料がない、掘削していない、以前の所有者の時代は分からないなど、事実として不明な点を記します。書式の選択に迷う場合は、状況を不動産会社へ伝えて記載方法を相談してください。

工事中に古い井戸や配管、コンクリート構造物などが見つかった場合は、施工業者から位置と状態の説明を受けます。撤去するか、追加調査が必要か、工期への影響はどうかを整理します。

売却の条件に関係する情報は、不動産会社へも早めに共有しましょう。解体業者にだけ伝わっていて、売買の説明書類が古い内容のままにならないようにします。

工事の変更に伴い、買主との引渡し条件や予定日を見直す必要がある場合もあります。現場だけで決めず、契約の相手と書面で調整する流れを確認してください。

• 全体図に、撤去・残置・未確認の範囲を色や番号で示す
• 工事写真に、撮影日と場所の説明を付ける
• 発見した物と、その後の処置を対応させる
• 工事の変更内容と合意した日をまとめる
• 調査報告書は、対象範囲と調査方法が分かる状態で保管する
• 買主へ渡した資料の版と、受渡し日を記録する

写真は枚数だけ多くても、何の場所か分からなければ説明に使いにくくなります。地図や建物配置図の番号と対応させ、別の人が見ても位置関係を追えるようにしましょう。

処分に関する記録があることと、敷地全体の地下に何もないことを確認したことも別です。資料ごとに何を示せるかを区別し、役割を超えた説明をしないようにします。

売買契約では、契約不適合への対応範囲、通知の期限、発見時の連絡方法等が定められることがあります。売主・買主の立場や適用される法律によって扱いが異なるため、一般的なひな形だけで判断しないでください。

「現状のまま」「免責」と書いてあれば、どんな説明をしてもよいという意味ではありません。知っている事実は不動産会社へ伝え、どの事項をどう合意するかを確認します。

期限についても、すべての取引に同じ月数や年数が当てはまるわけではありません。契約書の起算点、通知先、手続きの条件を確認し、判断に迷う場合は契約前に専門家へ相談しましょう。

1. 売買の条件を確認する：買主が求める土地の状態と利用予定を共有します。
2. 過去の資料を集める：建築・増築・解体・埋設設備の記録を整理します。
3. 解体範囲と照合する：残す物、撤去する物、調査する範囲を確認します。
4. 必要な調査と費用を決める：不明点の確認方法、追加になる条件を整理します。
5. 解体と記録を進める：変更や発見事項を売買の担当者にも共有します。
6. 説明資料を更新する：完了時の状態と未確認の事項をまとめます。
7. 引渡し前に照合する：契約条件、現地、書類を確認し、控えを保管します。

• 売買で約束する撤去対象と、通常の解体範囲との差
• 杭・井戸・浄化槽等の確認や撤去の要否
• 地中の調査方法と対象範囲
• 残す塀や隣地に近く、掘削できる範囲が制約されるか
• 追加撤去後の埋戻し・整地の条件
• 資料作成、測量、専門調査を別に依頼するか
• 引渡し予定と、調査・追加工事の期間の余裕

不明点をすべて一律に掘って確認することが、常に最適とは限りません。土地の履歴、買主の利用計画、周囲への影響を踏まえ、調査の必要性と方法を専門担当者と検討します。

解体見積りでは、調査と撤去を区別し、未確定の物が出た場合の連絡・見積り・承認の流れを決めます。売買代金や責任分担の調整は、不動産会社等と別に確認してください。

解体業者へ依頼したので、売主の説明は不要？

施工業者は工事範囲の記録を作れますが、売買契約の説明をすべて代わりに行うわけではありません。売主が分かる履歴と工事資料を、不動産会社へ共有します。

埋設物が見つかれば、必ず売主の責任？

一律には決まりません。契約で約束した状態や利用目的、埋設物の影響などを踏まえて判断されます。発見した事実と、法的な責任の判断を分けて考えます。

写真があれば、調査していない場所も説明できますか？

写真で分かる範囲には限りがあります。写っている状態と、確認できていない範囲を区別してください。

• 売買で求められる状態が工事範囲に反映されているか
• 古い図面と現在の建物・設備に違いがないか
• 残す物と撤去する物が特定できているか
• 調査や掘削が難しい場所はどこか
• 買主の計画に関係する地中設備等が把握されているか
• 工事記録を残す場所と方法
• 引渡し前に確認する担当者と日程

• 売買契約の「更地」の条件は、具体的に何を意味しますか？
• この解体見積りで、その条件を満たせますか？
• 残す物と調査しない範囲を、どう説明しますか？
• 工事中に埋設物が見つかったら、誰へ連絡しますか？
• 完了写真・配置図・調査書は、どこまで用意できますか？
• 契約不適合の通知期限と、発見時の確認方法はどうなっていますか？
• 引渡し前の確認で未解決事項があれば、どう調整しますか？

相続した土地で、昔のことが分かりません。

分かる資料と、不明な時期・内容を分けて伝えます。知らないことを推測で埋めず、必要に応じて過去の図面や工事記録を探す方法を相談してください。

売却後に埋設物が見つかったと連絡が来たら？

契約書と説明資料を確認し、発見場所、写真、工事状況を共有してもらいます。急いで責任や金額を断定せず、不動産会社や弁護士等へ相談してください。

建物滅失登記が済めば、土地の説明も完了ですか？

建物滅失登記は、なくなった建物の登記を整理する手続きです。土地の状態や売買条件の確認を代わりに行うものではありません。

• 売買契約書案と、引渡し条件の説明資料
• 物件状況等報告書、重要事項説明書等の取引資料
• 解体見積書、工事契約書、変更の記録
• 建築図面、基礎・杭・配管等の資料
• 工事前・工事中・完了時の写真
• 調査報告書と、発見物の処置記録
• 買主の利用計画について共有されている資料

• 古家付き・更地のどちらで売るかを考えるポイント
• 地中杭を残す・撤去する際の確認
• 解体工事の写真記録

• 法務省：売買等の契約に関する民法のルールの見直し
• 法務省：民法の一部改正（債権法改正）の解説
• 不動産適正取引推進機構：地中埋設物と契約不適合に関する裁判例の解説

確認日：2026年9月30日。責任の有無や範囲、通知期限等は契約内容・当事者の立場・具体的な事情により異なります。記事は一般的な準備の説明であり、個別の契約判断は不動産会社や弁護士等へ確認してください。