相続空き家の3,000万円控除と解体｜売却前に確認したい期限と資料

正式には、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。亡くなった方が住んでいた家などを相続し、一定の条件で売却した場合に、税金の計算のもとになる譲渡所得から所定の金額を差し引く制度です。

3,000万円の現金が支給される制度でも、解体代が3,000万円まで補助される制度でもありません。売却で生じる所得と、適用できる控除額を確認する必要があります。家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡については控除の上限が2,000万円となります。

• 被相続人：亡くなった方です。
• 譲渡：この記事では、家や土地を売却して引き渡すことを中心に説明します。税務上の時期は別途確認が必要です。
• 譲渡所得：不動産を売ったときの所得です。売却代金そのものとは違い、取得費や売却にかかった費用などを考慮して計算します。
• 特別控除：一定の条件で、所得から所定の金額を差し引く仕組みです。
• 被相続人居住用家屋等確認書：市区町村が、家屋の利用状況など一定の事項を確認して交付する書類です。税の特例が必ず適用されるという証明ではありません。

国税庁の案内では、家屋の建築時期、居住状況、相続後の利用、売却する相手や金額、ほかの特例との関係など、多くの条件があります。次は確認の入口であり、すべての要件を列挙したものではありません。

• 対象家屋が1981年5月31日以前に建築されているか。
• 区分所有建物登記がされた建物ではないか。
• 原則として、相続開始直前に亡くなった方以外の居住者がいなかったか。
• 家屋と敷地等を相続等で取得した人や、その人数はどうなっているか。
• 相続後に住居・賃貸・事業などに使っていないか。
• 売却代金や、親族等への売却に関する条件を満たすか。
• ほかの税の特例と併用できるか。

老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の条件で対象になることがあります。反対に、古い空き家であるという理由だけでは対象になりません。入所前後の状況や資料も含めて確認してください。

解体してから土地を売る場合

家屋全部を取り壊すことに加え、相続後から売却までの家屋・土地の利用状況などに条件があります。取り壊し後に別の建物や構築物の敷地として使うなど、計画によって適用に影響する場合があるため、売却までの利用方法も相談します。

売却後に買主側で解体する場合

2024年1月1日以後の譲渡では、譲渡の時から、その譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに家屋全部の取り壊し等を行う場合も、一定の条件で対象に加わっています。売主が先に壊す方法だけとは限りません。

この方法を検討するなら、誰がいつ工事を発注するか、完了を示す資料を誰が受け取るか、買主から売主へどう渡すかを、不動産会社と税理士等に確認します。工事が遅れた場合の扱いも含め、売買契約の段階で整理することが大切です。

• 制度の適用期間：国税庁の2026年4月1日現在の案内では、2027年12月31日までの対象となる売却が制度の範囲です。
• 相続から売却までの期限：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という条件があります。
• 売却後に解体する場合の期限：対象となる譲渡の翌年2月15日までに、家屋全部の取り壊し等を終える必要があります。

このほか、確定申告や確認書取得のための準備日程も必要です。「解体工事を申し込んだ日」や「工事が始まった日」だけで要件を満たすとは考えないでください。

国税庁の質疑事例では、譲渡の時期を引渡し日とするか契約日とするかによって、期限の判断に影響する例が示されています。年末の契約や翌年の工事を予定する場合は、税務上の時期を先に確認しましょう。

1. 相続と家屋の情報を集める：建築時期、名義、居住・入所の履歴、相続後の利用を整理します。
2. 税務の相談を行う：適用の見込み、ほかの特例、売却と工事の日程を確認します。
3. 売却方法を決める：先に解体するか、家屋付きで売るかを不動産会社等と比較します。
4. 確認書の必要資料を調べる：家屋が所在する市区町村へ、該当する申請区分を確認します。
5. 工事を見積り、工程を確保する：必要な調査や届出、証明書類の準備期間を含めて計画します。
6. 解体と売却の記録を保管する：契約、工事日、写真、領収書、登記関係などを整理します。
7. 確認書を取得し確定申告する：市区町村と税務署の手続きを分けて進めます。

特例を検討していても、通常の解体に必要な調査・安全対策・処理は変わりません。期限に近い時期ほど、調査結果による工程変更や、売買の予定との調整を考慮する必要があります。

• 母屋と離れ、倉庫など複数の建物があり、対象範囲の整理が必要か。
• 家屋全部の取り壊しと、外構・基礎等の工事範囲がどうなっているか。
• 必要な建材調査や、設備停止にどのくらい準備が必要か。
• 売主・買主のどちらが発注し、費用を負担するか。
• 追加の証明資料や写真の作成が必要か。
• 解体費の支払日と、不動産売却代金の受領日が合っているか。

特別控除を受けられる見込みがあっても、工事代の支払いが不要になるわけではありません。控除額をそのまま手元資金に加えず、解体、仲介、登記、税務相談などの支出を分けて予算を組みましょう。

徳島市では、家屋を売る場合、解体後に売る場合、売却後に解体等を行う場合に応じた確認書の案内があります。家屋が徳島市以外にある場合は、その所在地の市町村へ確認してください。

市の確認書は、特例の適用を確約する書類ではありません。また、書類の不備や追加確認があると交付まで時間がかかります。確定申告の直前に初めて資料を探すことにならないよう、工事前に必要な記録を調べておきましょう。

「3,000万円以下で売れば申告はいらない」

売却額と譲渡所得、控除額は別です。この特例の適用を受けるには、所定の書類を添えた確定申告が必要です。

「空き家なら、相続後に一時的に貸しても同じ」

相続後の賃貸・居住・事業利用などは、要件に関係します。売るまでの間の利用を始める前に、税務署や税理士へ確認してください。

「家の一部を残しても、解体扱いになる」

この特例の取り壊しの要件では、家屋全部の取り壊し等が問題になります。母屋と離れなどがある場合は対象範囲も複雑になるため、どの建物をどう扱うかを工事前に確認します。

「業者の見積書があれば証明は十分」

見積書は工事の予定を示すもので、実際にいつ取り壊したかを示す資料とは違います。所在地の市町村と税務署が求める資料を、それぞれ確認してください。

• 登記資料と実際の建物の位置・形を照合する。
• 母屋、離れ、物置などを写真で区別する。
• 取り壊す建物と残す物を明確にする。
• 工事日程に影響する進入路、残置物、設備を確認する。
• 解体前後の写真をどの位置から残すか相談する。
• 売却の引渡し条件と、地面の仕上がりを合わせる。

• 税理士等へ：この家屋と相続の状況は対象条件に合いますか。
• 税理士等へ：譲渡の時期と、解体を終える期限をどう判断しますか。
• 不動産会社へ：売却後に解体するなら、工事と証明書類の協力はどう契約に反映しますか。
• 市町村へ：該当する確認書の申請区分と必要資料は何ですか。
• 業者へ：調査・届出を含め、期限から逆算した工程を組めますか。
• 業者へ：工事対象と取り壊した時期が分かる書類や写真を用意できますか。

親が老人ホームに入っていた家は対象外ですか？

一定の条件で対象になる場合があります。入所の事情、入所前後の家屋の使い方などを、国税庁の案内と必要書類に沿って確認してください。

売却先がまだ決まっていなくても、先に解体できますか？

工事として可能かと、特例を適用できるかは別です。売却期限や、その間の土地利用、売買の見込みを確認してから判断しましょう。

解体が翌年2月15日に間に合わない場合は？

売却後の解体に関する要件を満たせない可能性があります。期限の直前まで待たず、遅れが分かった時点で税理士等と不動産会社へ相談してください。業者が特例の適用を保証することはできません。

固定資産税が上がる話と同じですか？

別の制度です。この記事は売却時の譲渡所得の控除を扱っています。土地の固定資産税への影響は、市町村の税務担当窓口へ別に確認します。

• 土地・建物の登記事項証明書、相続関係が分かる資料。
• 建築時期、居住者、老人ホーム等への入所の履歴。
• 相続後の家屋・土地の利用状況が分かる資料。
• 売買契約書案、売却予定額、引渡し予定日。
• 解体見積書、工程表、工事前後の写真。
• 工事契約書、請求書・領収書、取り壊しを示す資料。

戸籍や介護等の詳しい資料は、税務相談や市町村への申請で必要になるものです。解体業者には、工事や証明資料の準備に必要な範囲を共有してください。

• 相続した空き家の解体について
• 売却前に解体を考える場合の確認点
• 解体工事の料金について

• 国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁：売買契約後に家屋が取り壊される場合（契約日ベースで申告する場合）
• 国土交通省：空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
• 徳島市：被相続人居住用家屋等確認書の交付

公的情報確認日：2026年9月30日。この記事は工事前の確認事項をまとめたもので、適用要件を網羅していません。具体的な適用・税額・申告方法は、税務署または税理士へご確認ください。