建て替え前の解体工事で確認したいこと｜新築工事につなげるための準備

まず、何の話なのかを簡単に理解しましょう

解体工事では、建物を壊す作業だけを見ればよいわけではありません。建物の周囲、地中、道路、近隣、各種手続きなど、現場ごとに確認する項目があります。その中でも「建て替え前解体」は、見積り・工事方法・工期・工事後の手続きへ影響する可能性があるため、初めての方ほど早めに理解しておくと安心です。

建て替え前の解体では、解体完了がゴールではなく『新築工事が予定通り始められる状態にすること』がゴールです。新築会社と解体会社の情報共有が不足すると、基礎・配管・残す外構などでやり直しが発生する可能性があります。

建て替え前解体で特に重要な4つのポイント

1. 新築着工日や地盤調査日から逆算して解体工程を決めます

新築着工日や地盤調査日から逆算して解体工程を決めます。

ここを曖昧にしたまま工事を進めると、見積り時には想定していなかった作業が必要になったり、『残すつもりだったものを撤去してしまった』『費用に含まれていると思っていた』といった認識違いにつながることがあります。現地調査では、実物を見ながら担当者と一つずつ確認してください。

2. 塀、樹木、水道設備など新築でも残す物を明確にします

塀、樹木、水道設備など新築でも残す物を明確にします。

ここを曖昧にしたまま工事を進めると、見積り時には想定していなかった作業が必要になったり、『残すつもりだったものを撤去してしまった』『費用に含まれていると思っていた』といった認識違いにつながることがあります。現地調査では、実物を見ながら担当者と一つずつ確認してください。

3. 基礎撤去後の整地状態を建築会社と確認しておきましょう

基礎撤去後の整地状態を建築会社と確認しておきましょう。

ここを曖昧にしたまま工事を進めると、見積り時には想定していなかった作業が必要になったり、『残すつもりだったものを撤去してしまった』『費用に含まれていると思っていた』といった認識違いにつながることがあります。現地調査では、実物を見ながら担当者と一つずつ確認してください。

4. 解体会社と建築会社の間で必要な情報を共有するとスムーズです

解体会社と建築会社の間で必要な情報を共有するとスムーズです。

ここを曖昧にしたまま工事を進めると、見積り時には想定していなかった作業が必要になったり、『残すつもりだったものを撤去してしまった』『費用に含まれていると思っていた』といった認識違いにつながることがあります。現地調査では、実物を見ながら担当者と一つずつ確認してください。

工事・手続きの流れ

初めての方は、何をどの順番で進めればよいか分からないことが多いと思います。一般的には、次のような順番で確認すると整理しやすくなります。

1. 新築着工予定日を確認
2. 建築会社から残す設備・撤去条件を確認
3. 解体見積りへ反映
4. 解体・地中確認・整地
5. 建築会社へ敷地を引き渡す

実際の順番は現場条件や自治体、契約内容によって変わることがあります。そのため、この流れをそのまま自己判断で進めるのではなく、見積り時に『この現場ではどの順番になりますか？』と確認するのがおすすめです。

見積り金額に影響しやすいポイント

解体工事の金額は、単純に建物の坪数だけでは決まりません。同じ大きさの建物でも、現場条件が違えば必要な人員・重機・車両・処分量が変わるからです。「建て替え前解体」については、特に次の条件を見てもらうと見積りの根拠が分かりやすくなります。

• 残す外構の養生
• 既存基礎・地中物
• 仮設水道の扱い
• 地盤調査までの整地状態

見積書に『一式』としか書かれていない場合は、何が含まれているのかを質問してください。追加になりやすい項目を事前に把握しておくほど、契約後の予算差を小さくしやすくなります。

初めての方が勘違いしやすいこと

解体工事は一生のうちに何度も経験するものではないため、知らなくて当然のことがたくさんあります。次のような思い込みは、契約前に解消しておきましょう。

• 解体会社と建築会社を別々に打合せする
• 水道を早く止めすぎる
• 残す塀・配管を伝えない
• 新築着工ぎりぎりに解体を組む

現地調査で業者に見てもらう場所

• 建物本体だけでなく、敷地全体
• 建て替え前解体に関係する設備・構造物・書類
• 前面道路と車両の進入経路
• 隣家との距離や境界付近
• 残す物・撤去する物
• 解体後に土地をどのように使う予定か

写真や図面がある場合は、現地調査時に見せると説明がしやすくなります。古い図面でも、建物の増築歴や地下・基礎・設備の情報を把握する手掛かりになることがあります。

契約前に必ず聞いておきたい質問

• この項目は見積金額に含まれていますか？
• 別途費用になる可能性があるのはどんな場合ですか？
• 工事前に施主がしておく手続きはありますか？
• 届出や関係機関との調整は誰が行いますか？
• 工事中に想定外のものが出た場合、作業前に連絡をもらえますか？
• 工期へどの程度影響する可能性がありますか？
• 工事完了後はどの状態まで仕上げてもらえますか？

よくある質問

Q. 解体と新築は同じ会社でないとだめ？

A. 別会社でも可能ですが、工程・残す設備の共有が重要です。

Q. 水道は止めていいですか？

A. 解体時の散水に使う場合があるため、解体会社へ確認してから手続きしてください。

Q. 何日前に終われば安心？

A. 現場条件によるため、新築会社・解体会社双方と工程を決めてください。

分からない場合は何を用意して相談すればいい？

すべてを自分で調べてから相談する必要はありません。分かる範囲で、建物の住所、構造、広さ、築年数、解体したい範囲、解体後の予定を伝えれば、現地調査で確認できることは多くあります。

• 固定資産税の納税通知書や登記関係書類
• 建築図面・増築図面・地盤資料など残っている資料
• 撤去したい場所の写真
• 残したい外構・設備の写真
• 建て替え・売却など解体後の予定が分かる資料

資料が何も残っていなくても相談はできます。『何が分からないのか分からない』という状態でも、そのまま伝えて問題ありません。

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参考情報・出典

国土交通省「建設リサイクル」
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/recycle/