解体前に土壌汚染調査は必要？土地の履歴・届出・掘削前の確認手順

土壌とは、土地をつくっている土のことです。土壌汚染調査は、その土に特定の有害物質が含まれていないかなどを調べるものです。建物にアスベストがあるかを調べる調査や、地盤の強さを調べる調査とは目的が違います。

土地の過去の使い方を資料や聞取りで確認する段階と、必要に応じて土などを採取して分析する段階があります。「土壌調査一式」という言葉だけでは、どこまで調べる契約か分かりません。調査の目的と範囲を最初に確認しましょう。

地中から出てくるコンクリート片とも別の話です

地中に埋まった廃材や古い基礎の撤去と、土に含まれる物質の調査は別の確認事項です。コンクリート片を取り除いたからといって、土壌の汚染がないと証明できるわけではありません。反対に、昔の基礎が見つかっただけで、直ちに土壌汚染があるとも決まりません。

• 土地の形質の変更：土を掘る、盛るなどして土地の形や状態を変えることです。建物の基礎撤去に伴う掘削も、計画内容を確認する必要があります。
• 有害物質使用特定施設：法律で定める施設のうち、対象となる有害物質を使っていたものです。「工場」という建物名だけでは該当の有無は決まりません。
• 指定調査機関：土壌汚染対策法に基づく調査を行うための指定を受けた機関です。法定調査では、依頼先の指定と対応範囲を確認します。
• 地歴：土地が過去にどのように使われてきたかという履歴です。住宅になる前の用途も手掛かりになります。
• 区域指定：調査結果などに基づき、行政が法律上の管理対象として土地の区域を定めることです。

1．対象となる施設を廃止するとき

有害物質使用特定施設を廃止した場合は、その敷地について土壌汚染対策法上の調査が関係します。調査義務が一時的に免除される確認制度もありますが、所有者の判断だけで利用できるものではありません。工場の閉鎖と建物解体の時期を決める前に、施設の届出履歴と行政の取扱いを確認してください。

2．一定規模以上の土地を掘削・盛土するとき

徳島県・徳島市は、原則として3,000平方メートル以上の土地の形質の変更について届出を案内しています。操業中の有害物質使用特定施設がある土地などでは、900平方メートル以上が基準となる場合があります。

この面積は、建物の延べ床面積だけを見ればよい数字ではありません。掘削・盛土を行う土地の範囲を図面にして確認します。対象外となる行為や土地の条件もあるため、数字だけで届出の要否を決めないでください。

徳島市の第4条届出では、形質変更に着手する日の30日前までの提出が必要です。届出の結果、汚染のおそれがあると認められれば、調査を命じられる場合があります。つまり、届出と調査は同じ手続きではありません。

3．すでに区域指定を受けている土地を工事するとき

「要措置区域」は、汚染への対策が必要とされ、土地の形質変更が原則禁止されている区域です。「形質変更時要届出区域」は、土を動かす際の計画の届出などが必要になる区域です。名称が似ていても工事の扱いは同じではありません。

指定がある土地では、小規模だから通常どおり掘れると思わず、区域の図面と管理状況を窓口に確認します。区域一覧に載っていないことだけで、汚染がないことを証明できるわけでもありません。

土壌調査のために必要な資料や、立入り・採取の準備には時間がかかることがあります。基礎を残した方がよいのか、調査のために一部撤去するのかも、調査計画と解体計画を合わせて決める必要があります。

建物の取り壊しと土の搬出を一つの工程として先に決めてしまうと、後から計画を変更する可能性が出ます。売却や建て替えの引渡し日が決まっている場合ほど、調査の要否を早めに整理しておくことが大切です。

1. 過去の用途を整理する：土地と建物の履歴、設備の種類、取り扱った物質、施設届出の資料を集めます。
2. 行政へ事前相談する：所在地、対象範囲、掘削の深さ・面積、施設の廃止予定を伝え、必要な手続きを確認します。
3. 調査の目的と範囲を決める：法令に基づく調査なのか、売買条件等に合わせた自主調査なのかを明確にします。
4. 工程と費用を調整する：資料調査、採取・分析、結果報告、必要な対策、解体・土の搬出をどの順番で行うか決めます。
5. 調査結果に応じて工事計画を確定する：必要な届出や行政との協議を踏まえ、掘削・保管・搬出方法を決めます。
6. 記録をまとめる：調査報告書、行政への提出書類、工事範囲、土の扱いに関する資料を保管します。

調査前後のどちらに建物を壊すかは、現場ごとに調整します。「とにかく全部壊してから考える」「調査が終わるまで一切の作業ができない」のどちらも、一律には言えません。調査に影響しない作業範囲を関係者で確認してください。

• 過去の資料の有無：操業記録や設備図が残っているかで、追加確認の作業が変わります。
• 調査対象の範囲と物質：敷地の広さだけでなく、調べる目的や対象によって採取・分析の計画が変わります。
• 舗装や基礎の状態：土に到達するための撤去・復旧が必要な場合があります。
• 立入りや作業条件：稼働中の施設、狭い通路、埋設配管などへの配慮が必要になることがあります。
• 調査結果を受けた対応：追加調査、土の管理、対策、運搬・処理などは、初期調査とは別に費用が発生する場合があります。

初回の見積りでは、「資料確認まで」「採取・分析まで」「結果報告まで」のどこが含まれているかを確認します。結果が出る前に対策費用まで確定できない場合は、未確定項目と、追加見積りを承認する時点を決めておきましょう。

工場だった土地は、すべて汚染されている？

用途だけで汚染の有無は断定できません。扱っていた物質、設備配置、使用期間、過去の調査結果を確認します。必要以上に不安になるより、分かっている事実と未確認の事項を分けることが大切です。

土に臭いや色の変化がなければ問題ない？

外観だけでは判断できない物質もあります。臭いや着色がある場合も、それだけで物質名や濃度を決められません。疑わしい土を見つけたら、一般の土と混ぜたり別の場所へ運んだりせず、関係者へ状況を伝えて扱いを確認します。

建物をなくせば土地の問題もなくなる？

建物の撤去と、土壌の状態は別の問題です。解体済みの写真だけで、土地の調査や必要な管理が終わったことにはなりません。買主や次の建築担当者に引き継ぐ資料も確認してください。

• 昔の設備・薬品保管場所・排水設備の位置が分かるか。
• 建物、舗装、機械基礎、地下ピットの範囲を図面に示せるか。
• 土を掘る場所と深さ、搬出する土の有無が決まっているか。
• 埋設配管や電気・ガスなど、採取作業に支障となる設備がないか。
• 調査担当者が安全に立ち入れる場所と、立入れない場所はどこか。
• 不明な容器、液体、臭い、着色がある場所を記録しているか。

資料がない部分は、推測で図面を完成させないでください。「不明」として共有した方が、現地で追加確認すべき場所が明確になります。

• 今回の調査は法律上必要なものですか、それとも売買等の条件によるものですか。
• どの行政窓口に、誰が相談・届出を行いますか。
• 法定調査の場合、指定調査機関のどの事業所が担当しますか。
• 調査に含まれる範囲、対象物質、報告書の内容は何ですか。
• 建物・基礎・舗装のうち、調査前に撤去してよい部分はどこですか。
• 追加調査や工期変更が必要になったら、費用はいつ協議しますか。
• 結果報告書と行政への提出書類は、所有者も受け取れますか。

Q. 一般の住宅でも土壌調査をしますか？

A. 住宅という現在の用途だけでは一律に判断できません。通常の解体で必ず行う検査ではありませんが、過去の用途、区域指定、工事の規模、取引条件などを確認します。

Q. 3,000平方メートル未満なら相談は不要ですか？

A. 900平方メートルが基準となる土地、施設の廃止、区域内の工事など、別の条件があります。面積だけで判断せず、土地の情報と工事内容を窓口へ伝えてください。

Q. 汚染が分かったら、土を全部入れ替えるのですか？

A. 必ず全量を掘り出すと決まるわけではありません。物質、汚染の状態、人が接する経路、区域の扱い、今後の利用方法に応じて対応を検討します。必要な管理を行政と専門機関へ確認します。

Q. 土地を相続したので、以前の使い方が分かりません。

A. 手元の図面、契約書、過去の写真、事業の記録などから確認を始めます。分からない点を隠さず相談し、追加で必要な資料を整理してもらいましょう。

• 所在地・地番、公図、土地の登記事項が分かる資料
• 過去の住宅地図、建物写真、土地の利用履歴のメモ
• 工場や店舗の設備図、使用物質の記録、施設届出の控え
• 過去の土壌調査報告書、行政との協議・通知の書面
• 解体範囲と掘削計画が分かる図面
• 解体後の利用予定、売買条件、引渡し希望日

原本を手放す前に控えを残し、渡した資料の一覧を作っておくと、その後の確認がスムーズです。所有者、解体業者、調査機関で最新版の図面を共有しましょう。

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制度の確認日：2026年9月30日。徳島市内の対象地は市の環境保全課、その他の地域は県の案内から所管窓口を確認してください。個別の土地の該当性や必要書類は、着工前に直接確認する必要があります。

• 徳島県：土壌汚染対策法に基づく届出等について
• 徳島市：一定規模以上の土地の形質の変更時における届出
• 徳島県：有害物質使用特定施設の有無や指定区域の情報
• 徳島県：要措置区域・形質変更時要届出区域について
• 環境省：土壌汚染対策法のガイドライン・マニュアル